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被豪宅化的一线城市:地价不断攀升 项目借势上涨

2015-09-11 11:27 来源:京华时报作者:NK006

  被豪宅化的一线城市:地价不断攀升 项目借势上涨

    8月底9月初,丰台石榴庄和朝阳孙河、东坝两个楼面价均超过5万元的地王出炉,不仅习惯性地将北京的土地市场引向亢奋,也为密集出炉的顶豪市场添加新的后备军。除了北京,在上海、深圳等一线城市,豪宅化已经成为一线城市纯商品房市场共同特征。

    在全国楼市分化之下,一线城市成为房企避风港,吸引大批房企涌入,然而,因为土地供应有限,“僧多粥少”的格局不断推高一线城市地价、房价,当前一线楼市出现一个尴尬的缩影:高地价导致的楼盘“被”豪宅化,一些两年前还是刚需扎堆的区域顿时高价项目扎堆,之前没有高端项目经验的房企也开始做豪宅,然而,地价成本的快速提高,却是天价项目利润率下滑。

    顶豪频出

    “又一个超价格10万元的豪宅诞生了。”在近日东坝南区地块拍卖现场,某参与拿地的房企人士感慨道。

    本周二,东坝地块吸引了9家竞标主体展开了99轮的角逐,最终,龙湖、保利、首开联合体以42.5亿元和配建8.9万平方米限价房的代价摘得。据龙湖测算,楼面地价为50081元/平方米。

    这是继8月底9月初,丰台石榴庄和朝阳孙河两块天价地块出让之后,北京土地市场又一新地块,尽管三个地块位置不同,然而,楼面价超过5万元,将来售价奔10万已经成为三个地块的共同归宿。“北京楼市高端化局面已初步形成。”一位业内人士感慨。

    根据机构统计,2015-2016年初北京预期上市能够销售的新“10万+”的项目接近15个,包括万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、万科北河沿、龙湖西宸原著、北平府等,再加上此前在售的10万元单价以上的盘古大观、霄云路八号、运河岸上的院子等10个左右存量项目。

    据相关机构初步统计,目前待售的“10万+”顶豪住宅项目达到了2000套以上,计划在2015年入市的恐怕会超过1000套。

    值得注意的是,目前统计的入市天价项目还只是2014年及之前拿地地块,随着新天价地块入市,北京顶豪项目必将扩容。

    呈现高端化、顶豪化特征的不仅仅是北京,7月底、8月初,包括绿城黄浦湾、九龙仓壹十八、泛海国际住区、华润九里、万科翡翠滨江等顶豪亮相。在陆家嘴等热点区域,甚至出现一条街多个顶豪同时在售的局面。

    今年以来,深圳顶级豪宅市场则出现井喷,合计有5个项目均价突破8万元,有3个项目实际成交均价突破10万元,5月深圳顶豪成交总金额已经是一线城市第一;广州豪宅成交量亦达到最近6年来的峰值。

    扎堆一线推高地价

    一线城市楼市豪宅化,与地价不断攀升密不可分。

    来自机构统计显示,在全国十大典型城市中,一线城市地价今年上涨明显。7月份,楼面价均价为9205元/平方米,同比上涨高达40.1%。2015年以来平均楼面价8921元每平方米,同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9%。中原地产市场研究部的统计数据显示,以一线城市的住宅土地为例,2015年供应的土地均价为14432元每平方米,同比2014年的11679元每平方米涨幅达23.6%。

    土地供应稀缺,加之大型房企纷纷向一二线核心城市战略转型,一线城市土地市场的争抢持续出现,楼面价格节节攀升。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,今年来宅地供应的不足是造成“被抢”的主要原因。尤其是四环以内的居住用地,根据亚豪机构数据统计显示,近五年间北京四环以内住宅用地仅供应14宗,而未来城六区的住宅用地更是将受到严格管控,供应的稀少使得其成为“兵家必争之地”。

    而与此同时,随着宅地尤其是优质宅地“肉”越来越少,进京圈地的“狼”却越来越多。郭毅分析,受到二三线以及三四线城市逐渐饱和的影响,房企整体利润不断下滑,而相对一线城市均现回暖,因此大量房企开始收缩战线,回归一线城市,今年来多次在土拍市场出现的碧桂园就是一例。“狼多肉少”的现状也使得今年的每一宗宅地都表现“火热”。

    “九龙仓回归一线,不外乎就是北京、上海、广州、深圳。”九龙仓集团第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥表示,之所以回归一线城市,主要是因为它的市场容量比较大。“三、四线城市就比较辛苦了,哪怕今天市场回暖,但是三四线城市的库存量还是相当多。有去化的量,但是上升的空间比较少。”

    就在九龙仓回归一线的同时,大部分房地产商也回归一线,这也对九龙仓带来挑战,周安桥坦言:“作为发展商来讲,我们感受最深的就是很难抢到地,土地的价格往往是超过或者是接近了房子的价格,也就是我们俗称的‘面粉比面包贵’的阶段。”

    区域项目借势上涨

    随着一个个天价豪宅地块出让,直接获益的是区域在售项目。

    受到高价地块的频繁推动,东坝区域内的楼价已经开始上涨。目前东坝唯一一个在售项目利锦府,二期开盘定价由一期的49000元/平方米跳涨至59909元/平方米。龙湖在东坝区域内的精装平墅项目也将在近日亮相,价格区间也在千万量级,该地块正是今年年初由龙湖和首开联合以11.25亿元获得,当时平均商品房住宅部分楼面价为32000元/平方米。

    拍地现场的一位房企负责人告诉记者:“面包和面粉谁贵的问题讨论很多年。很多地块拍出时,大家都觉得贵,过一两年回头看,依然觉得物有所值。”

    “北京地价远超房价开始成为常态。”张大伟表示,北京2013年开始出现了地价超过房价的现象,而从2015年6月大兴等南城高价地块开始,出现了地价远超房价的现象。这证明了房企对一线城市土地的争抢。

    据亚豪机构统计数据显示,今年前8个月,北京成交价突破6万元/平方米的高端公寓共成交1170套,是去年同期413套成交量的2.8倍,整个高端公寓市场成交总金额更是由去年的54.24亿一举跃升至231.08亿元,市场容量大增3.3倍。

    而与孙河新地王密切相关的别墅市场,在今年同样走出了一轮上扬行情。数据显示,今年前8个月,北京共成交2164套别墅,成交总金额221.06亿元,成交套数、总金额分别是去年同期的1.7倍和1.6倍。

    事实上,为了拼营销,顶豪项目都绞尽了脑汁寻找自己项目的核心卖点,北京顶级豪宅的营销争夺战已经愈演愈烈。推广活动更是接连不断。“位置好,产品消化会比较好的预期,一些因为地价倒逼而被动做10万项目的开发商、伪豪宅,肯定会陷入困境。今年虽然豪宅频出,但不会是歌舞升平,肯定会有所分化。”一位北京高端项目负责人表示。

    开发商无奈

    “顶豪价格看似很高,回头一算账,利润率并不算很高,与三四年前不可同日而语。”对于顶豪利润率,某房企负责人无奈地表示。

    房企成本高企,尤其是土地成本,一二线城市土地价格越来越高,在售价下降、成本上升的情况下,房企赚钱更加艰难。

    从龙头房企的半年报来看,绿地、万科、保利、招商四家房企上半年毛利率分别为13.9%、30.45%、36.3%和33.31%;净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

    从行业整体情况来看,房企盈利能力仍不容乐观。截至8月26日,92家上市房企先后发布了半年报,营业收入合计为3364亿元,而净利润只有282亿元,净利润率仅8.4%;且这92家房企中有60家房企净利润率低于10%,有55家房企净利润率同比出现下滑。

    周安桥表示,如果不断上涨,就像股市一样,终有一天会崩盘。作为发展商,我们感受最深的就是很难抢到地,土地的价格往往是超过或者是接近了房子的价格,也就是俗称的“面粉比面包贵”的阶段。 京华时报记者邢飞